KPI-Assessments, Case Ratings und Investment Rating¶

Status: verbindlich
Spezifikationsversion: 1.1.0
Modellbezug: 0.6.2
Stand: 2026-07-05

1. Zweck¶

Diese Spezifikation konkretisiert Darstellung und Begründung der Bewertungsstatus. Schwellen und Rangfolge werden ausschließlich durch docs/calculations/model-specification.md festgelegt.

UI und Reports rendern vorhandene Assessments und leiten keine eigenen Schwellen ab.

2. Assessment-Status¶

good
borderline
critical
not_applicable
insufficient
neutral

Jedes Assessment enthält:

status
label
reason
threshold_summary

neutral ist nur für informative Einzelassessments zulässig. Fehlende Datenqualität führt zu insufficient.

3. KPI-Assessments¶

Verbindlich bewertet werden mindestens:

cashflow_before_tax_y1
minimum_cashflow
cumulative_support_required
dscr_y1
initial_ltv
terminal_net_vs_etf_after_exit
durable_self_funding_year informativ

Als kanonischer Mietnenner für Cashflow- und Liquiditätsschwellen wird ausschließlich gross_rent_y1 verwendet.

Bei equity_contributed = 0 gelten keine fiktiven Prozentnenner:

jeder positive kumulative Zuschussbedarf -> critical
terminal_net_vs_etf_after_exit < 0 -> critical
terminal_net_vs_etf_after_exit = 0 -> borderline
terminal_net_vs_etf_after_exit > 0 -> good

4. ScenarioAssessment¶

Jedes Szenario erhält:

cashflow_status
dscr_status
liquidity_status
terminal_etf_status
critical_findings

5. ScenarioRating¶

Jeder Case erhält:

scenario_rating
reason
hard_critical_findings

Zulässige Werte:

GREEN
YELLOW
RED
UNRATED

Zweck:

Best, Base und Stress im Case-Vergleich einheitlich bewerten
sichtbare Ampel je Case bereitstellen
keine Rückwirkung auf Formeln oder Investment Rating

Case-RED gilt bei mindestens einem harten Befund des jeweiligen Cases:

Darlehen ohne Kapitaldienst
DSCR < 1.00 bei Darlehen
initial_ltv > 1.00
kritischer Liquiditätsbefund
kritischer terminaler ETF-Vergleich

Case-GREEN setzt gute Cashflow-, Finanzierungs-, Liquiditäts-, ETF- und Datenqualitätsbefunde voraus. Sonst gilt ohne harten Befund YELLOW. Bei Datenqualität unter 50 oder fehlendem Score gilt UNRATED.

6. Investment-Rating-Komponenten¶

profitability
liquidity
financing
robustness
data_quality

Base:
  profitability
  liquidity
  financing

Stress:
  robustness

Best:
  informativ, keine Wirkung auf Investment Rating

7. UNRATED¶

data_quality_score fehlt
oder data_quality_score < 50
-> investment_rating = UNRATED

UNRATED wird vor RED, YELLOW und GREEN geprüft. Dasselbe gilt für alle Case Ratings.

8. RED¶

RED gilt genau bei mindestens einem harten kritischen Befund:

Darlehen vorhanden und Base debt_service_y1 <= 0
Darlehen vorhanden und Base DSCR < 1.00
initial_ltv > 1.00
kritischer terminaler ETF-Vergleich
kritischer Liquiditätsbefund
kritischer Stressbefund

Bei null Eigenkapital ist jeder positive Zuschussbedarf kritisch und jeder negative terminale ETF-Vergleich kritisch.

Es gibt keine zusätzliche generische Regel „mehrere kritische Komponenten“.

9. GREEN¶

GREEN ist nur zulässig, wenn alle Bedingungen erfüllt sind:

Cashflow Jahr 1 >= 0
DSCR >= 1.20 oder not_applicable
initial_ltv <= 0.80 oder not_applicable
terminal_net_vs_etf_after_exit > 0
Stress ohne borderline oder critical
Datenqualität >= 75
keine andere Komponente borderline oder critical

10. YELLOW¶

YELLOW gilt bei gemischten oder grenzwertigen Befunden ohne harten kritischen Befund.

non_purchase_costs_financed_amount > 0 macht die Finanzierungskomponente mindestens borderline und begrenzt das Rating damit auf maximal YELLOW, solange kein harter kritischer Befund RED auslöst.

11. Dauerhaft selbsttragend¶

durable_self_funding_year ist informativ und kein eigenständiger harter Ratingtreiber.

erreicht:
  erstes Jahr, ab dem der Cashflow bis zum Ende positiv bleibt

nicht erreicht:
  null

12. Serialisierung¶

ScenarioResult¶

{
  "scenario_name": "Stress",
  "scenario_assessment": {
    "cashflow_status": "critical",
    "dscr_status": "critical",
    "liquidity_status": "critical",
    "terminal_etf_status": "critical",
    "critical_findings": ["CRITICAL_DSCR_Y1"]
  },
  "scenario_rating": {
    "scenario_rating": "RED",
    "reason": "Der Case enthält mindestens einen harten kritischen Befund.",
    "hard_critical_findings": ["DSCR_BELOW_1"]
  }
}

AnalysisResult¶

Nur AnalysisResult enthält:

{
  "investment_rating": {
    "investment_rating": "YELLOW",
    "reason": "Die Analyse enthält grenzwertige Annahmen oder Risiken.",
    "components": {
      "profitability": { "status": "good", "reason": "..." },
      "liquidity": { "status": "borderline", "reason": "..." },
      "financing": { "status": "borderline", "reason": "..." },
      "robustness": { "status": "good", "reason": "..." },
      "data_quality": { "status": "good", "reason": "..." }
    },
    "hard_critical_findings": []
  }
}

ScenarioResults schreiben kein generisches rating und kein investment_rating.

13. Grenzen¶

Die Schwellen sind transparente MVP-Regeln und keine Bank-, Steuer- oder Anlageberatung. Änderungen erfolgen nur über den Spezifikationsprozess.