Zustand und Investitionsbedarf nach Kauf¶

Status: verbindlich
Spezifikationsversion: 1.0.1
Modellbezug: 0.6.2
Stand: 2026-07-05

1. Zweck¶

Diese Datei konkretisiert Baujahr, Objektzustand und einmaligen Investitionsbedarf nach Kauf. Formeln bleiben ausschließlich in docs/calculations/model-specification.md.

Ziel ist die Trennung zwischen:

Kaufpreis
Erwerbsnebenkosten
Investitionsbedarf nach Kauf
laufender CAPEX
späterer Sonder-CAPEX

2. Grundsatz¶

Der Kaufpreis bleibt der reine Angebots- oder Verhandlungspreis. Einmalige Sanierungs-, Renovierungs- oder Modernisierungskosten werden nicht in Kaufpreis oder Erwerbsnebenkostenquote eingemischt.

closing_costs
= purchase_price × closing_costs_pct

total_acquisition_cost
= purchase_price + closing_costs

total_initial_investment
= total_acquisition_cost + initial_renovation_costs

Nicht zulässig:

initial_renovation_costs in closing_costs_pct umrechnen
closing_costs_pct_effective als Ersatzgröße verwenden

3. Eingaben¶

construction_year
condition_class
initial_renovation_costs

Sichtbare Labels:

Baujahr
Zustand
Investitionsbedarf nach Kauf

4. Zustand¶

condition_class:

new
renovated
maintained
needs_modernization
needs_renovation
unknown

Zustand wird im MVP nicht automatisch in einen Sanierungsbetrag übersetzt. Er dient als Risiko-, Plausibilitäts- und Datenqualitätshinweis.

5. Investitionsbedarf nach Kauf¶

initial_renovation_costs ist ein einmaliger Betrag in EUR für zeitnahe Maßnahmen nach dem Kauf, zum Beispiel:

Renovierung
Modernisierung
Küche
Boden
Bad
Elektro
Malerarbeiten
erste technische Maßnahmen

Der Betrag wird vollständig in total_initial_investment einbezogen.

6. Finanzierungshinweis¶

loan_amount
= max(0, total_initial_investment - equity_contributed)

non_purchase_costs_financed_amount
= max(0, loan_amount - purchase_price)

Der modellierte Darlehensbetrag kann rechnerisch über dem Kaufpreis liegen. Dies ist ein Bankfähigkeits- und Due-Diligence-Hinweis. Immohai behauptet nicht, dass eine Bank Erwerbsnebenkosten oder Renovierung tatsächlich finanziert.

7. Verhältnis zu laufendem CAPEX¶

initial_renovation_costs:
  einmalig zu Beginn

recurring_capex:
  laufende zusätzliche Investitionen

special_capex:
  konkrete nominale Maßnahme in einem späteren Jahr

Eine Maßnahme darf nicht doppelt erfasst werden.

8. Cash-Reserve¶

cash_reserve_after_closing ist im Modell 0.6.2 ein Informations- und Due-Diligence-Feld. Es verändert den modellierten Eigenkapitalbeitrag oder das Darlehen nicht automatisch.

9. Verhältnis zur Mietanalyse¶

Baujahr, Zustand und Wohnfläche werden der Mietanalyse übergeben, sofern vorhanden. Fehlende Angaben reduzieren Confidence oder Datenqualität, blockieren eine grobe Schätzung aber nicht zwingend.

Die aktuell verbindliche Matching-Hierarchie verwendet Zustand, aber noch keine Baujahres- oder Flächenklassen.

10. Nicht aktuelle Erweiterungen¶

Folgende Ideen sind nicht Teil des aktuellen Vertrags und benötigen vor einer Übernahme einen Spezifikationsvorschlag:

Zustand schlägt automatisch eine Sanierungsspanne vor
Baujahr beeinflusst automatisch CAPEX
Energieklasse beeinflusst Modernisierungsrisiko
Sanierungskosten werden in finanzierbaren und bar zu zahlenden Anteil getrennt

11. Tests¶

initial_renovation_costs bleibt getrennt von closing_costs_pct
total_initial_investment enthält initial_renovation_costs
Kaufpreis pro m² bleibt auf purchase_price bezogen
non_purchase_costs_financed_amount wird korrekt berechnet
keine doppelte Erfassung als initialer und laufender CAPEX
Zustand erzeugt ohne separate Regel keinen automatischen Sanierungsbetrag